今天（８．２２）上午，央行发布最新一期ＬＰＲ利率，直降１５个基点，５年期以上ＬＰＲ降至４．３％。这也是今年以来，央行第三次下调５年期以上ＬＰＲ，实实在在为购房者降成本。

看点

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８月ＬＰＲ下调１５个基点！５年期以上ＬＰＲ降至４．３％

今天（８．２２），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，２０２２年８月２２日贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为：１年期ＬＰＲ为３．６５％，５年期以上ＬＰＲ为４．３％。以上ＬＰＲ在下一次发布ＬＰＲ之前有效。

“贷款利率＝ＬＰＲ＋点差”（下文利率统计表会详标），对于已购房的群体来说，ＬＰＲ的涨跌，直接影响月供；对于未购房群体意义更大，尤其是５年期以上ＬＰＲ走势，直接决定个人按揭、企业中长期贷款的利息成本。

举个例子，目前５年期以上ＬＰＲ为４．３％，根据目前行情，首套房利率将在ＬＰＲ的基础上再降２０个基点，也就是４．１％，几乎已经到谷底，当然，也要根据各银行执行情况而定。

据乐居南京统计，自２０１９年正式启动ＬＰＲ浮动利率以来，５年期以上ＬＰＲ共下调过６次，尤其自２０２１下半年以来，央行货币政策不断放宽，降息、降准频频落地。

５年期以上ＬＰＲ，已从三年前最高４．８５％，至如今４．３％，持续呈下降走势。其中，２０２２年已下调了三次?，今年５月、８月下调幅度最大，依次直降１５个基点。

业内认为，此次央行降息，对于楼市传统意义上的“金九银十”的到来，将会起到提振作用，房企融资也会变得相对容易，房地产市场供需皆被盘活，有利于市场回暖并逐步稳定。

其实，８月ＬＰＲ下调也在意料之中。８月１５日，央行宣布中期借贷便利（ＭＬＦ）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降１０个基点。一般情况下来说，ＭＬＦ有变动，当月ＬＰＲ大概率也产生变动。因此，业内一般会通过观察ＭＬＦ走势判断ＬＰＲ走势。（ＭＬＦ是央行向银行提供借款的参考利率，而ＬＰＲ是银行向客户提供贷款时所产生的利率）

对此，有网友表示，现在信贷政策如此宽松，购房门槛降了，利率也降了，正是上车好时机；但仍有一些购房者还在犹豫，一是对市场信心不足，二是认为政策还未见底，准备再等等后面的“大招”。（详见今日公众号头条文章）

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南京首套房利率又降了，普遍４．１％！

官方降息，南京各大银行执行情况又如何呢？我们调查了南京１９家主流银行房贷利率情况。

从最新调研情况来，南京首套房贷款利率已普遍４．１％（ＬＰＲ－２０ＢＰ），仅紫金农商银行、华夏银行、徽商银行、汇丰银行执行４．３％（ＬＰＲ＋０ＢＰ）。二套房方面，普遍为４．９％（ＬＰＲ＋６０ＢＰ），仅徽商银行执行５．１％（ＬＰＲ＋８０ＢＰ）。

据悉，如果购买的二手房，利率还会更低，大概能再打89折。具体要咨询银行个贷经理。

回顾南京利率走势，２０１７年之前，南京房贷利率是可以在基准４．９％上打七八折的，但２０１８、２０１９年开始，利率一路上调，基准之下的优惠已在市场消失，首套房利率飙升至“５”字头；２０２１年三季度左右，南京房贷利率冲破“６”字头，全国罕见；市场急速冷静后，２０２１四季度开始利率出现回调，至今年５月中旬，首套房利率降回４．９％，６月降至４．８％，７月降至４．２５％，如今８月继续降至４．１％，创下历史新低。

利率下调，房贷能省多少钱？

我们来算一笔账。以贷款２００万，等额本息，按揭３０年，最新ＬＰＲ４．３０％来计算：

①首套房普遍利率为４．２５％（ＬＰＲ－５ＢＰ）时，月供为９８３８．８０元，利息为１５４．２０万；

②首套房普遍利率为４．１０％（ＬＰＲ－２０ＢＰ）时，月供为９６６３．９７元，利息为１４７．９０万；

也就是说，本月买房比上个月买房，月供又省了１７５元…

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利率一降再降，提前还贷是个好选择吗？

随着贷款利率的不断降低，不少前期利率“高位”上车的业主，内心产生了不平衡，觉得亏了，纷纷想要提前还贷，甚至还有业主计划先换掉房贷，再去申请利率更低的经营贷，变相降低成本。

对此，小乐有两个风险事项需要提醒各位：

①经营贷不仅不合规，甚至可能增大月供压力

经营贷，说白了就是先把自己房子的贷款还清，然后再办理营业执照，抵押再贷款，就可以以新的利率计算。过程中会收取约为房价１－１．５％的服务费。

这里要提醒买房人，千万谨慎，我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场，这种操作并不合规。其次看似利率降了，但贷款期限也大大缩减，每月还款压力会变大，另外办理过程中存在服务费等其他费用，无疑也算成本增加。

这种操作，一旦被查出或者被人向监管部门举报，银行通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题，并影响个人征信。

②提前还贷，需要考虑自身情况，并注意违约金！

提前还贷，虽说是贷款者的自由权力，但银行明显不会乐意，本来积压的贷款就放不出去，现在因为提前还贷利率又没了，明摆着亏本。

因此，有银行提出“提前还款将收取还款本金１％作为补偿金”，虽然该政策后期被有被收回，但经过调查，只有极个别的银行可以做到随时还款且不收取违约金，大部分银行基本上都需要贷款满１年以上，才可免费提前还款。
至于要不要提前换，因人而异。如果你经济实力雄厚，前期贷款利率较高，那么在前一两年换掉也无妨；或是贷款利率高，但贷款额度不多，头几年提前还款确实能省下不必要的利息成本；
但如果你自身经济条件一般，前期利率也不算太高，后期还有投资打算，提前还款会造成较大压力，没有必要；另外，一般来说，等额本息方式贷款，前几年还的都是利息，如果贷款不剩几年了，也没有必要提前还，毕竟利息都给出去了，再提前还意义不大。