我感觉今年（2023）成都二手房趋势是先涨点再降吧。

从去年开始关注成都的二手房，一直没下手，盯着的几个小区从22年中的360万左右，到今年1月份降到290万左右（比如万科城市花园和澳龙名城两个地铁口学区房）

但是成都的房价还是很有支撑力的，你看西安去年疫情闹腾后，22年春节后就房价普遍折了30%以上，但是成都是一直没咋降，我观望到了78月份也就没再留意了。但是23年春节前后的时候，中介小哥问我看不看房子说价格降了些，公司研判年后要涨的。然后我在网上搜了一圈，果然确实普遍降了有个50万左右。我贝壳关注的房源动态里，一排都是调价降3万5万的绿色字体。

但是我还是穷，指望着再降一降看能不能拼一个带花园的房子，从1月份观望到现在（3月底），小红书还加了一堆up主天天看花园房。感觉贝壳里的房源动态，从清一色的绿色降价，到现在确实有那么一两个房子在涨价了。

我上周末和中介小哥去看房，也聊到这个问题，说是有很多房东觉得自己房子就是好，然后挂了个价格在那试探。比如他觉得自己的房子住的很舒服（其实是早年100多万买的电梯跃层，户型确实挺好的）能值500万，然后挂了500万没人看，放了一年多一直在调价，调到400万了有人来看房了，又觉得自己亏得慌，400万一分不降还涨价。

反正是个动态博弈的过程，人家自己的好房子自己持有不着急，没杠杆，那价格就是降不下来太多，大不了就一直这么扛着也能活过这两年的寒冬，咱们疫情放开了一波经济确实比封城的时候要活跃了很多，但是你看最近美国银行在不断暴雷，今年肯定有烟花可以看的，那么我为啥要在这么不确定的今年年中里去玩抄底游戏呢？把握好自己的需求，做好买下来房子价格还会缩水30%的心理预期然后你再评估这套房你愿不愿意买，这就冷静多了。

反正我目前的判断就是，确实3月份成都二手房价有回升，但是大环境还在向下走，成都吸纳人口也会减少，结合最近的金融信息和元首动态，我会耐心等在明年（2024年）1月份选房子，并且只选地铁500米内通勤顺畅，户型好且噪音不大，周边环境成熟（菜市场，大超市和电影院，小学近），物业水平正规可靠的房子，价格在200万左右保证我自己的公积金能覆盖月供，最好20年以内房龄（08年地震因素和未来10年内换房可能）的三室带花园的房子。

目前的目标小区是，万科城市花园，新阳光沙河，澳龙名城，万科魅力之都，锦江逸家，瑞升望江橡树林，东湖国际，朝阳名宅这些。给大家分享一下自己的想法，各人见仁见智哈

成都这个城市，美食多、人热情、美女多、本地人爱享受。有一堆的优点，令人向往。

唯一的缺点：不好找工作，特别是一份收入尚可并且缴纳五险一金的工作。

特别是今年，感受到失业的人挺多。

这个环境下，刚需房（包括新房和二手房）应该都难涨价，不跌就算好了。

当然，你要买豪宅除外。

首先我觉得要考虑的是为什么买二手房？个人认为几种买二手房的情况：

1、等不了新房。

学区因素：孩子近期就要上学，需要在目标学校对口的小区落户。

工作因素：工作稳定，目前居住地通勤条件不理想。

家庭因素：需要尽快购置房产结婚。

隐患：对期房交房质量和周边呈现情况不确定，不敢赌

2、买不了新房。

预算因素：成都很难开出小户型/低总价的新盘是目前成都最大的问题，对于很多年轻一族的刚需，确实给不出太多的首付，要想控制在200w以内，稍微舒服一点的面积，只能在二手市场选择。

位置因素：想要置业的区域没有太多新盘可以选择。

3、其他原因。

懒得自己操心装修、想跟朋友住一个小区、非常中意某个小区/开发商/房源、搏拆迁等等。

很显然，购买二手房，最不会放在首位考虑的就是投资价值，二手房已经是接盘行为这个应该没有争议吧。从现在成都二手挂牌和成交的情况下，我个人觉得很难大涨了，只会因为板块价值的变化有小幅度的调整。毕竟关于成都二手房存量和土地存量的问题，已经有很多行业内的人分析过了，我一个仅仅是看过2个月二手最后上车新盘的小喽啰确实没有更专业的意见。

但是我还是想回答一下这个问题是因为，很多人都在问二手房还会不会涨，会不会降，我觉得这很奇怪。按前面说的，如果二手房投资价值没有什么可考虑的，那涨不涨和降不降有什么关系呢？不要觉得自己能买在最低点，也不要抱着会不会站岗的心态，这样很难做出满意的选择。毕竟我们不能倒回到十年前，同理，十年后也不会倒回到现在。更重要的是，分析自己到底是基于什么原因要买房，买房的需求急不急，刚不刚，如果不急，那就把预算控死，好好算一下自己能承担的最多的价格，在这个预算内，慢慢留意合适的二手房源，如果急，那就把需求排个序，只要满足哪些最重要的需求，其他不违背“最好不要”的原则，就可以下手。

说一下我自己从看两个月二手房到上车新盘的心路历程。

我自己的情况是：成都本地人，住家里，家里两套房，即便不买也不会有房租费用。想买房的原因是，1、独立出来居住。2、跑赢通货膨胀（或者说是持平通货膨胀，就当每个月丢基金的钱丢进楼市）3、家里在龙泉，还是想在南门置一套房，因为自己的工作大都在南门。

我对二手的诉求是：总价180以内，最好160左右，70平左右的5年内次新，无税（或房东承担），户型正常、楼层正常、西南/南/东南朝向，容积率不要太高，地铁站1km左右都可以接受。

看了两个月二手，发现总有一些不满意的地方——

给看南门低总价二手的朋友一个参考↓

• 金地天府城：锦江生态带，高新区，近华阳地铁口，总价160左右能上小套二，其实这个位置对应价格还是挺香的，学区、商业、交通都没得说，但是户型真的太垃了！！！垃得很难忍受的那种，我真的喜欢阳台和大窗户啊！！！
• 美城悦荣汇：高新，近五街，小区里有低层洋房，所以环境还凑合，但是房龄有一点点老，我更想要五年内的。看的那套视野不错，遥望银泰城（还是啥我忘了，反正一个大商场，夜景还是很好的），bug也是户型有点不方正，客厅小，套内小，两个人住还是觉得有点局促，加上离地铁站不算近，就算了。
• 蜀南春郡：警官学院地铁附近，19年的次新，体量小只有三栋，属于华阳板块，近剑南大道，有噪音问题，其实这个小区各方面还是可以，但是看中的一套清水有点觉得不值得（挂165，但是个人对这个小区的单价评估不超过2万，所以觉得不值得，这套也一直是备选，想等房东自己降降价）
• 心怡中丝园：看之前还觉得挺好的，看之后，哪儿哪儿都是Bug，离地铁远，房龄有点老，视野一般，板块一般，价格还比前几个小区没怎么便宜。
• 三利麓山城：本草会、春风里、蔚然集都看了一下，好的点就是离地铁近（万安），小区新，单价也还行，户型凑合，有我喜欢的阳台，但是看得上的还是有点超预算（180左右），再加上那边属于万安北，板块价值的话只能看自己相不相信了。
• 鑫苑鑫都汇：这个小区属于160左右预算，想买高新附近的新一点小户型，中介或者房产博主都会给你建议的小区。南区稍微新一点，锦江生态带，学区板块都没得说，离地铁也算近，户型比金地天府城确实好多了，但是还是觉得小区有一丢丢老，在售的二手也没有很看得上的。所以也沦为备选。
• 锦辰佳苑：中和板块，总价低，小套二130左右就能拿下。大一点的套二也在预算内。实地看过发现，预算内的户型、楼层、朝向都不理想，加上15年的小区，也就不想太考虑了。
• 远大中央公园：次新，曾经的网红盘，也算是南门低预算绕不开的小区。Bug就是离地铁目前有点远（据说有规划，附近有站点），看得上的房子有点超预算，加上容积率稍微有点不理想，就作为备选了。
• 中海锦江城云熙：这个小区很明显是超预算的，只是当时有一套房东急售的183，就去看一眼，小区确实不错，毕竟中海品质，183的价格其实很Nice，房东还包增值税，本身就是精装交付，所以装修也没啥可挑的，不过去看的时候前面已经有三个人排队谈了，基本也轮不到我们，就算了。
• 三都汇朝外：双流华府板块，本身不想看双流，但是有朋友住这个小区，就帮忙问了一嘴，结果有两个出售的，价格和户型看着都还行就去了。小区周围还是很成熟，离地铁也算近，小区质量也过得去，18年左右，各方面都还行，但是叫中介朋友看了一下，2月份这个小区的成交差不多是150左右，我们去看的那套162，而且是底商临小街的楼栋，就算了。
• 合能枫丹铂麓一期：其实我还蛮喜欢这个小区的，离地铁几百米，次新，户型也还行，实得也不错。而且属于天府前湾，有一定的未来价值，但是对象觉得现在对面是绿城在建的一个人才公寓，两年后交房，会吵两年，而且这个小区现在入住率低，大多投资客（确实很多在售的都是清水），接下来的几年都要忍受对面施工、周围装修的噪音。以及大多都有增值税，房东还不愿意出，遂作罢。

（好像差不多就是这些了，其实其他还有一些热门的二手小区，基本上我们在网上看过之后都觉得不理想，所以都不想看实地了）

看到这里我已经不想看了，本来我也不急，没有特别满意的就继续等，慢慢看。期间基本没有涨价的，有的卖出了，有的降价了，但是没降到我可以忽略那些缺点的程度，那就继续等，顺便打新。

最后机缘巧合上车了华府那边的一个新盘，这个新盘虽然也有很多负面新闻，有很多顾虑，毕竟去年摇号三倍熔断，最后顺销还卖了几个月，多少都有点群众担心的因素。可能我比较虎，理性分析了一下，觉得可以上，于是在售楼中心半个小时就决定买了。至此，买房之路就此结束。

总价180左右，109平，最主要考虑的是，200w以内的新盘，在成都真的开不出几个，以我多年的摇号命，基本都是陪跑，现在有现成的，就不想再等了。（所以新盘会不会降，我也不关心，毕竟成都最大的问题就是5+南门开不出低总价！！！！预算就这么点，有什么好等的...如果是预算够的，打新盘的朋友，我觉得倒是可以慢慢选，至少3年内新盘的价格我觉得也不会比现在高多少了....也不用慌）

所以不管成都二手房涨还是降，不管市场唱衰还是唱多，有合适的盘，该上就上，相比对外部不定因素的犹豫和恐慌，着眼于自身的判断才更重要。

不会，已经有两套了，想再买只能先卖

这篇文章的论调或许稍显悲观，或许市场会比我想象中的更好，但是底线思维能让你更加清晰的意识到市场正在发生的情况。

首先我认为从最新3月份成交数据看，一二手回暖的核心是大量的供应+客户被抑制的需求恢复正常。

备注：成都二手房数据是参考克尔瑞公众号数据

其实从数据看市场非常清晰，那就是二手房占据的每个板块的刚需市场份额、而一手房市场主要占据的改善市场份额，即便高新区的二手房卖价超过300万的情况下，相比高新区的套均总价427万还是依然有总价优势。所以成都大部分区域的一二手房市场购买群体是在分化的。

这个现象背后的原因？我们从三个维度来看。

1.开发商角度：为什么开发商打造新房项目缺乏刚需产品供应？一言以蔽之，改善客户支撑高单价的住宅产品。

①开发商普遍认为未来的市场趋势是满足更好的居住体验而非解决此前的居住需求问题，所以改善是未来公司发展的课题；②刚需市场被政府通过公租房、人才房等多维度的保障手段所提供，因此客户解决基础住房问题的手段非常多样化；③开发商当前的经营需求对产品单价的要求较高，对于刚需用户的购买力而言，担忧此部分客户的单价承受能力弱，而无法实现拿地测算价格。

2.房主角度：为何近期开始售卖名下房产？一言以蔽之，住宅可能会成为自己资产的负担。

①房价上涨预期打破，即便市场回暖但并未带动房价上涨，未来继续持有的动力不足；②由于此前市场走弱，二手房成交周期变长导致业主希望在目前市场环境较好的情况下快速出售；③重新盘整住宅资产，应对房产税所带来的后续风险。

我个人判断房产税已经临近了，多套房屋拥有者需要在这个时期仔细思考房屋价值，这一点非常重要，或许有些价值较低的房产错过这一次机会后未来再也不会有人接盘。

3.二手房买家角度：被压抑的需求需要释放，选择二手房快速入住。

二手房买家愿意买房主要是近期房地产市场政策相对给力，呈现出的繁荣让客户放下此前的恐慌情绪。

但是一手房依然有限制因素：一个是刚需产品稀缺；二是存在烂尾风险或者交房延期风险，对于刚需客户而言从购房到交房中间实际上要承担的租房和房贷双重成本。而二手房基本可免去租房成本，更加划算。

从整体看，二手房和一手房的客群出现了明显的分化，并且伴随着房价预期的打破和房产税的临近，二手房市场会通过持续的刚需住宅供应吸附刚需客群，这个结构将持续分化并且在其他二线以上城市继续上演。

在这种趋势下对于不同人群其实也有相应的策略。

对于卖家而言盘点房屋价值，通过当下的租金价值和未来周边发展预期综合判定，持有房屋是否能承担潜在的房产税持有成本（具体成本参考：房产税的靴子终将落地，总要做好准备）。抓紧当下市场机遇，快速出售价值相对较低资产。

对于买家而言，除非是相对核心地段、稀缺、绝版资源，当下即能够对抗房产税的持有成本；或者当下需要购房用于婚姻等刚性需求。其他情况下，伴随着二手房供应持续增长，实际上你的议价能力也将持续提升。