第一财经记者根据国家统计局发布的2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和历年同期数据对照发现，包括唐山在内的34个城市房价已经低于2年前即2020年6月的水平，占据70城的近一半；有27个城市房价低于3年前也就是2019年6月的水平。另外，包括郑州在内的6个城市房价已经跌回5年前水平。

需要说明的是，国家统计局每个月发布的房价数据，是一个用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。由于一手房价格受限价、限售、结构性等因素影响，相比之下，二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。

对比2020年6月数据看，两年房价涨幅位居前列的城市是北京、广州、上海、成都、海口和杭州，涵盖了北上广三个一线城市和三个南方地区的省会城市，均为近年来楼市热点城市。

以前房价涨的快，都只公布环比，一个月一个月对比，大家就像切香肠一样也感受不到明显的变化。

如果那会公布以年为跨度的对比，估计早炸锅了吧。

现在不涨了，开始拉长周期对比了，这不是负号就少多了吗？

要是现在继续一个月一个月公布环比，满眼满眼负号，那就更难看咯。

去搜了一下那个对比图，放在文末了，大家有兴趣可以看看。

只能说长三角、珠三角涨幅居前，整体基本上南强北弱、东强西弱。

不过也有些个例，像山东涨不过辽宁，而且青岛济南甚至都没涨过小兄弟济宁，也是很迷惑了。

不过整体来看，有牌面、比较知名的城市，基本都在这轮涨价去库存的五年之中实现了三成左右的涨幅。

实话说，能在统计局口径里实现三成涨幅，真的也是不容易。

但这个幅度跟实际上的直观感受还是差了非常多的，大家肯定不相信只涨了这么点。其实，有些地方都涨了三倍了吧？

其实前段时间刚好在统计局网站看到了他们口径里京沪的房价，大家自行体会一下就好。

哈哈哈，京沪在统计局眼里都还是三万多房价呢，而且按照这个涨的比例，16-20年的涨幅都有37%了。所以，这轮公布的京沪五年涨幅才百分之十几，这不是搞笑呢嘛？

自己的数据也相互矛盾，我们该信什么呢？

反正我只知道，上海去年那波暴涨，涨10-15%都是少的，40%的地方都有，实在不知道咋统计出只涨了这么少。

可能分子分母游戏吧，都是统计学的事，怎么能算没有根据呢？

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如果在由于要不要进入金融行业，可以我的看看这个回答，薪酬待遇水平和如何入行，一应俱全。

房地产的三个属性：税收属性、金融属性、居住属性。居住属性以租售比来看，根本值不了那么多钱，这里重点讨论前两个属性是否可以维系。

税收是对未来征税，相当于把未来二三十年的税收拿来用，涨价去库存多疯狂，对未来的透支越严重，但凡地方可以继续收税，都不太可能停止，现在问题是居民该透支交税的都交过了，没交的承担高税收能力有限。读者也能看到最近一两年各种刺激楼市政策，包括地方的降低首付比例，首付分期，消费贷等就是为了让连20%首付都凑不齐的人能够拥有上车的资格，提前把税收上来，后来者接不住，可以无底线加杠杆，但就是不能降价。从效果上来看，市场反响平平，主要是居民连交税的首付都凑不齐了。居民扛不住，所以地方的做法是城投和国企负债拍地维持开销，这又能玩几年呢？以后也是个大雷

金融属性是期待未来这以更高的价格从自己手上买走，当城镇化进度快的时候，居民储蓄高的时候，那么不缺接盘者的，逐渐的企业个人都看到了这东西投资收益高，创业办厂不如买套房实在，那么就有大量的资金流入房地产，投资和自主共同组成需求端，结合信贷支撑，几十万就能撬动几百万的房地产增值，邻居卖房增值了你的身价也跟着增加。投机就形成了，房地产赚钱的前提就是后来的城镇化群体来接盘，四五线的靠农村，二三线的靠四五线，一线的靠二三线，击鼓传花。根据人口结构，不可能依靠六七十岁的农村人来支撑城镇化的尾声，把房价炒着么高，农村可吃不下，涨的时候是从一线开始，跌的时候那可是从经济基础薄弱无法为进程群体提供相应薪资报酬的四五线。金融属性还有一个风险，就是整个环节都是出现庞氏化，包括地方不断增加的开支，房企在预售制下的金融游戏，银行为了市场不违约而不断的允许以债养债，货币进入金融体系空转徒增风险。

这两个属性都具有击鼓传花的特征，地方透支未来的居民税收，而维系的前提是更后来者交更多税，金融属性是期待后来者负更多的债来接盘，前提是后来者接得住，那么问题来了，谁是后来者，人口结构中五六十岁的农村老人，还是刚刚进入社会的00后？前者未来养老都是问题，后者逼太狠就不陪你们玩了，击鼓传花如何维系呢？再加上房企的庞氏信贷崩断，各地烂尾楼横行，叠加经济下行对薪资收入的影响，谁这会拉满杠杆买期房绝对的侠之大者，为庞氏信贷接盘。

至于未来的预期，我还是19年的观点，软着陆可能是最好的结局了，确保把负债限制在涨价去库存之后接盘的群体身上消化掉，还记得之前的几个阶段吗：刚开始跑不赢资金成本，逐渐跑不赢通胀，最后可能直接负增长，读者觉得之前说的三个阶段哪一步了？只要让这批房子锁死5~10年，风险就可以消化一半不止，至少风险不在金融体系身上，当然软着陆前提是地方和金融体系不要桶出更大的窟窿。回头来看，多买房其实就是多缴税，未来不涨还要多给银行贡献利息，经济下行最多给你lpr降一点利息，也算是银行给你投资房子让利了吧。

具体算账可以参考前两年值得回味的两篇文章：

疫情之后，各地楼市发展也在经历深刻变化。

第一财经记者根据国家统计局发布的2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和历年同期数据对照发现，包括唐山在内的34个城市房价已经低于2年前即2020年6月的水平，占据70城的近一半；有27个城市房价低于3年前也就是2019年6月的水平。另外，包括郑州在内的6个城市房价已经跌回5年前水平。

需要说明的是，国家统计局每个月发布的房价数据，是一个用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。由于一手房价格受限价、限售、结构性等因素影响，相比之下，二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。

对比2020年6月数据看，两年房价涨幅位居前列的城市是北京、广州、上海、成都、海口和杭州，涵盖了北上广三个一线城市和三个南方地区的省会城市，均为近年来楼市热点城市。

相比之下，有34个城市低于2年前的2020年6月，包括武汉、青岛、天津、郑州、济南、太原、贵阳、哈尔滨、唐山等中心城市、经济大市。34城中，跌幅前五名分别是牡丹江（下跌了15.8%）、哈尔滨（下跌了10.1%）、安庆、贵阳、太原。

其中，河北第一经济大市唐山相比两年前下跌了0.8%。在楼市已步入调整周期的2020年，唐山房价还曾一度领涨全国。2020年8月，唐山新房销售价格指数同比上涨15.4%，二手房同比上涨14.6%，位居全国第一。不过，受政策、房企等多方面影响，该地还是逐渐滑入楼市下行周期。

从近三年走势来看，相比2019年的6月份，房价涨幅居前的7个城市是深圳、无锡、成都、宁波、北京、上海、广州，包括了四个一线城市以及人口最多的省会城市成都和两个长三角的经济大市。

整体上看，疫情之后，新兴产业对区域经济的拉动作用进一步凸显。近年来，长三角、珠三角等发达地区新兴产业发展十分突出，人口流入较快，尤其是年轻人才，购房动力也更充足，资金也进一步向这些区域集聚。

数据显示，有27个城市二手房价低于3年前，包括青岛、济南、郑州、天津、石家庄、太原、哈尔滨、南昌、武汉、长春、呼和浩特等中心城市。整体上看，华北、东北的省会城市、中心城市较为集中。此外，东北、中西部尤其是西南、中南地区的一些三四线城市也比较集中。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，东北、华北以及中西部的一些三四线城市房价下滑明显，主要还是人口、人才流动因素导致，近几年整体上人才往长三角、珠三角等地集聚。另一方面，北方地区的不少三四线城市是资源枯竭型城市，产业外移，劳动力人口外流，这对房价的长期支撑动力也不够。

张波分析，这些下跌的城市并非一直处于下跌的情况。在2015后的几年，不少中西部的三四线城市增长也比较迅猛，由于上涨过快，本身的支撑力度又不足，城市的基本面又不是特别扎实，这也导致在当前区域分化的大背景下，这些城市房价下挫就会更加明显。

当然，下跌并不只是三四线城市，一些人口流入较多的二线城市、新一线城市下跌也比较明显。相比2019年6月，郑州二手房价下跌了6.9%，贵阳下跌了11%，天津下跌7.1%，石家庄下跌8.8%，济南下跌了5.9%，青岛下跌了4.8%。

近五年70个大中城市二手住宅销售价格指数变化

第一财经记者根据国家统计局数据计算整理

张波说，部分中心城市的基本面不错，也不缺乏发展潜力和动力，只是由于前些年土地供应过大、卖地太多，供大于求比较明显，因此需求也出现透支。尤其是在城市的某个新城区，供给过大，现在需要花很长时间才能消化掉现有库存。

以郑州为例，第一财经记者梳理国家统计局网站的数据发现，2020年郑州住宅商品房销售面积为3025.68万平方米，仅次于重庆位居全国第二。这已经是郑州连续三年住宅商品房销售面积超过3000万平方米。从2010年到2020年，郑州的累计住宅商品房销售面积位居全国各大城市第四，而郑州当前的人口总量、城区人口规模、GDP总量均为进入到全国城市前十位。

贵阳的情况也类似。张波说，贵阳城市本身的大数据产业等产业发展不错，人口也在流入，但由于近年来供应过大，尤其是外围新城区供应量过大，因此导致房价的下行力度也比较大。

值得注意的是，有6个城市低于5年前同期（2017年6月）的水平，分别是牡丹江、郑州、安庆、石家庄、天津和湛江。其中，牡丹江比5年前低14.7%，郑州比5年前低8.4%。

家住郑州市中原区的马先生说，2016年底，他家位于中原区的一套房子可以卖100万元，都准备签合同了，家里人不同意，后来没卖成，现在80万元都不好卖。“后悔了好长时间，现在租都不好租，放租了半年还没租出去。”

房地产，真的是被硬生生玩坏了。

原本，房子让工作个几年30来岁的壮龄青年去买，还是能较为稳定透支（30年房贷）很久的。

但如果你仔细看统计年鉴，就多少会明白，从人口角度看房地产，能更清楚这波大旗咋回事了。

前面那句能“稳定”透支是相当多朋友的认知，但这其实是看着年年激增的大学毕业生找不到工作而先入为主所产生的偏见。

真相到底如何呢？

现在我们来看一下统计年鉴里这张图，仅仅几个小数据就能说明不少问题。

如果原本是让30来岁（拍个脑袋，25-40吧）的人买房，那么能够透支很久已经被证伪了，30-34岁那一档1.2亿多，25-29岁那一档9100多万，20-24岁不到7500万，这怎么就接连乏力（假装不知道当年的计划生育）了？

15年那波涨价去库存，正好是35-39正直壮龄青年（7年前年龄为28-32）的购房期，也是30-34这档（对应当年23-27，且人数最多超1.2亿）刚毕业在父母等六个钱包支持下的拱火能力最强的一届。

从这个角度看，15年涨价去库存，即是08年后的后遗症中继，也是不得不出手的“最佳时机”，刚毕业的大学生最容易上头也最容易获得家里支持，被社会吊打几年后能不能用涨价去库存勾进来是个问题，而且后续人口跳水拱火能力不足。

我们从居民杠杆率可以看到08年后的一个趋势，一路向北，然后停滞。

居民部门拥有的房产未必是财富，但房贷这一刚性债务是甩不掉的。

不过无论如何，涨价去库存未来一定会成为人类历史教科书上最著名的发明之一，至于是经典还是迷惑行为大赏，具体要看房地产之后的着陆情况。

虽然事是这么回事，但好多乱像其实是周瑜打黄盖～一个愿打一个愿挨，尤其是没有听进去房住不炒的人群，除了婚房和学区房这种“命”的情况外，无疑是需要反思的。

顺带一提，我以前是不信命的，但是看着身边和网上各种被婚房或学区房锁死的“冤大头”，是表面看体面也算体面，但实际上生活还是挺苦涩的。

再结合上面那张统计年鉴那张年龄结构图，似乎明白了“一切都是最好的选择”，换你你未必（应该说大概率不）能做的更好。

看到这个断档没有，60-64岁是7300多万，55-59及再年轻两个5岁分段都是破亿的，这个断档就是战后婴儿潮，59这个敏感的数也同时表征退休潮和老龄化问题。

万物皆周期。

昨晚看到了对辜朝明的一篇采访稿，大佬就是大佬，格局瞬间打开了。

“历史上每个经济体都只能保持一段时间的高速经济增长。只要贸易全球化继续，放慢就无可避免”。 看多了兴衰、交替，辜朝明将一个国家、一个经济体发展就像一个人的成长那样必然。青年时期，一个人发奋努力，快速成长。步入中年，人们期待更高的薪水、无法也不愿再持续熬夜，难以应对竞争。

而他所期待最好的结果，是增长还能维系的时候，政策全力支持经济发展。当不可避免的衰退到来时，至少国民还能有一个不错的生活基础。

辜朝明觉得，如果错过这样的机会，那就没有太好的办法。等到衰退到来，年轻人丧失大志，指望他们恢复信心已经不太可能，只能 “再过一代人”。

实际上不仅是国家、人生角度，就炒股或简简单单买个基金也是一样的，在主升浪（比如5月6月的行情）多吃一些，后续盘整也有利润垫子或者至少心态上也能不那么难受。

以史为鉴，1990年之前，日本人普遍相信房价永远会涨、自己永远不会失业，并且薪酬永远会增长。他们据此消费、贷款30年、重金投入子女教育（莫名联想到之前打掉整个教培行业的多重用意）。

这跟几年前的越国人好像啊，不过越国这边被吊打的更惨一些。

因为咋说呢，你要说越国房地产没有泡沫，这屁股是明显有点歪。

但是你要说越国房地产泡沫很大，这在一定程度上简直是在侮辱泡沫，无论是90年代前的日本还是08年次贷危机前的美国，最底层的普通而自信的人群也能住大house纸醉金迷，至少曾经拥有。

有意思但很无聊的是，正是因为新中产（心态上的）是被卷进来的埋单的主力，所以即便考虑到烂尾楼的情况，整体看个人房贷依旧是相当优质的资产。

新中产是讲道理、要面子的群体，你讲道理要面子的人群和不讲规则不要face（比如随意更改规则）的人群比，你拿什么赢？

你既没有匹夫之怒的勇气，你甚至就找不到目标去再现农业税的解决路径，你也没有改变世界走向甚至影响那么一丢丢规则制定的能力。

你什么都没有，你不像套利小能手和寻租小能手那般能影响规则、能裹挟或者威胁些什么，你甚至连一丢丢话语权都没有、只能被定义被安排，所以你注定成为披着无产阶级外壳的自以为是小资阶级（内核可选，有优越感兼具软弱性的就是这种情况，也是最常见的情况）的最终买单者。

房地产涉及太多了，半金融半实体属性、整体和局部的财权事权分置、政企居民部门杠杆的乾坤大挪移，加上老龄化和年龄结构的赶巧，只能说有些措施是可以理解的。

但是根据从来没有哪里是铁板一块原理，有些套利小能手和寻租小能手做的太过分了，而你也不好清算，因为无关人会被忽悠的瑟瑟发抖，影响稳定和信心。

让人吐出来原本已经“得到”的，这太难了，这真的是触动利益比触动灵魂更难。

对多方都是难以承受之“痛”时，格局和博弈必然是畸形的。

说个不算题外话的题外话，话说租售比真的低吗？这其实是个有趣的问题。

租价是对增量，当下工资水平的收割。现在常见的大概是大概是三分之一吧，收入不增长房租很难去怎么涨。拿什么涨，不怕年轻人撂挑子吗？

售价是对增量和存量，极端点就是六个钱包高杠杆首付+30年未来收入的计价收割。

租售比低两种含义，一是房租太低，二是会不会是某个纸面标价出了问题呢？

试想一下，就算房价真的暴跌，房租会暴跌或者会跌得那么深吗？

试想一下，如果人口结构改善叠加思想变化，不卷了，不会出现“你一个人干了三个人的活，老板还指着门外的两个人说你不干有的是人干”的离谱情况，人均收入真的不能向发达经济体看齐吗？

如果分母虚高或分子陷入中等收入陷阱，那么租售比真的低吗？

价值观从来都是被引导的，

00年前后，攒钱全款买房和贷款买房的小漫画是能让小朋友有所思考的。

经过社会吊打之后再看，无论是许多小漫画还是高考作文命题，感觉就不一样了。

结婚跟买房有什么关系？

孩子上学跟买房有什么关系？

刚需是个什么鬼？

难道每一个打过工的城市都要买一套房？

每换一个工作都要就近再买一套房？

每找一个对象买一套房？

每生一个孩子买一套房？

从以上角度看，房地产好像不是被玩坏了，更像是命。

认清现实吧，开心是一天，不开心也是一天。

早点想通，然后躺平或者去清醒的去积累去争取而不是傻乎乎的买单，就可以了。

“命里有时终须有，命里无时莫强求”，

早想通，早豁达，多积累，用智慧俯瞰市场。

跟不上时代的人，迟早会被时代的车轮“凌落成泥碾作尘”。

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预祝各位事业一帆风顺，净值蒸蒸日上，

待年底，别墅靠海，春暖花开。

谢邀。

跑得比熊快就行。

菲律宾算都知道的穷国，我记得菲大学生月薪折人民币2000元出头，菲普通人500元到700元。

整个国家以海外做佣和call center闻名，富不到哪去。

那马尼拉的房价一定很便宜吧？

额，不。这套52平米的公寓，折人民币也得小150万元。

马尼拉的马卡提、帕赛那稍微不错点的房子（就是正经住人的，不是贫民窟）都2万元一平以上，好点的地段冲3万。

能和咱这的“新一线”拼一拼。

其实马尼拉有这个房价也不难理解：

全国就这算个有活力有产业的大城市。虽然也有政客暗杀和抢劫，但毕竟比被世家大族控制的地方好得多。

世家大族来马尼拉上洛（例如杜特尔特），彼此之间还能形成平衡；加上要搞国际旅游，给外国人安全感，马尼拉不少区还是挺现代化的。

要么你在马尼拉做廉价燃料，一家六七口人拼四十年买个小condo；要么你回老家给三百年大地主种田去。

这房价不就稳了么。

所以也不怪菲大学生毕业出国做佣人，这条路算捷径了。

黑眼豆豆的Apl是菲律宾人，一赚钱就把老妈从板邦牙省搬到马尼拉。

人口和投资被动流入核心城市。

所以有时候我在想：部分二线城市的话事人，是不是在盼着三四线早点爆雷？

因为一线（北上广深）的底子摆在那，是全国人口和投资的主要流向目标。因此这片的资产价格会波动，但很难暴跌。

你看东京，真暴跌了也能涨回去（就是得等三十年）。

而二线（包括所谓的“新一线”）说不清楚。

能来二线混的投资和人口，大部分也能去一线。他们之所以还托着二线的盘，是因为二线的成本和收益相对一线更优。

在杭州成都武汉混的985211胖友应该能理解。

但我国很多二线是政府拉起来的，政府主导的重投资在前，民资外资跟着政策优惠在后。

看土地财政依赖度，除了广州这个不要脸的，北上深都是50%往下。而一堆二线都在100%，例如郑州。

本地的一般公共预算收入不够强，土地财政是大头，核心在政府政策，而且总量还贼大。

所以从风险角度看，二线比三四线更紧张，因为本地的钱和人都能走，摊子大又不能摆烂。

所以如果一线门槛不放太低，三四线先爆雷，二线反而能稳一稳。

我隐约感觉这是现在市场和政策都在拱的方向。

今年前五个月，百强房企84%的投资额集中在22个重点城市。

北上广深4个；

南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡这18个。

除去这22城，剩下的三四线城市加总也就16%。

三四线城市一直是我国土地成交面积的大头，17年到21年的全国占比一直在75%以上。

20年前都是增长，18年增速22%，但去年下跌了21%，成交金额也下跌了14%。

今年上半年，前30的房企70%以上拿地在22城，很多房企已经停止了三四线的拿地。

而国资房企是房地产的主力。

如果这个趋势贯穿全年，那三四线就是被扔下车喂熊了。

保二线才是政策的真实动机。

人之道，损不足以奉有余，诚哉斯言。

只是有时候不禁会想：三四线大规模人口和投资流出后，县级城镇化要怎么搞？

农村一直我国工业化城市化的代价，那，把县城改造成“新农村”？

闲聊公号：王子君的碎碎念。