目前首房首贷60分，首付大概400万，能贷个200到300万。单身未婚工作比较稳定。新房积分越来越低，未来供应量也变大，有没有必要现在上车？

现在的情况，大概新房只能买外环外近郊的学区地铁三房新房，市中心上班通勤预计一小时，同时结合倒挂消失、二手再出置换有点担心不好卖，感觉有点略纠结。

暂不考虑二手。

除非你考虑的是郊区不靠地铁，既没有短期发展也没有长期规划的地段，不然随着疫情的逐步结束，市区和郊区比较好的地段的新房只会越来越贵，毕竟倒挂的市场已经逐步结束，所谓的积分需求越来越低，只是因为新房入市的量近期增大了不少，而且越来越高的新房价格倒逼一些原先考虑新房的刚需转而重新回到二手次新房的市场

总体来说，只要需求真实存在，对于市区和郊区热门板块，新房的价格只会越来越高，尤其疫情过去之后难免会迎来一波快速增长

刚需，新房符合的可上车。

其他可以观望。

想多了，如果是外环外带学区的，60分就不够了

有合适的楼盘就去认，入围有合适的房子就买

能买到才是真的，去摇号不代表买到

2021年初，上海暴涨以后，我的看法是这样的：为什么我周围的人没有一个认为房价会降？

我认为上海楼市会以横盘+微跌+温和上涨交替的方式消化泡沫，是基于以下两个假设所做的推导：

1. 庙堂已认识到土地财政的危害，痛定思痛，有决心、有能力调整航向驶出旋涡，所以不会大涨；
2. 上海有旺盛的需求和购买力，拿出钞票买房的大有人在，网上叫着要崩盘的本来也不是客群，所以不会大跌。

后面发生的事情把这两个基础假设都推翻了。

首先，庙堂当然能够认识到土地财政对实体经济的绑架，但是一没决心、二没能力。疫情防控、生育政策、教育公平等等问题，充分暴露出对于政策惯性的妥协和改革精神的缺失。同样地，靠着卖地+印钞建立起表面繁荣，也无法摆脱路径依赖。而能力的缺失，正是由决心的缺失累积而来。如今再次定调房地产是支柱产业，确实，房地产一蹶不振已经到了动摇国民经济根基的程度，落到这步田地，正是由于一次次错过戒毒机会、一次次相信后人智慧，积重难返。

然后，上海的有钱人虽多，但达不到撑起整个楼市的程度。除了豪宅市场独一份的逻辑，普通刚需+改善才是市场基本盘，依赖由低到高价位段层层置换的链条实现层层收割，这就需要外地高薪接盘侠接盘200~600万老破小或五大新城远郊盘，作为市场的源头活水。而在疫情管控的背景下经济衰退，失业率高企，高薪岗位裁撤，这源头与根基已经动摇。

过去一年全国急不可耐的救市动作，说明软着陆是无法实现了。但上海的产业优势巨大、城市地位不可动摇，上海楼市也是资金追捧的最后安全高地之一。 经历了2020-2021的暴涨后，在2022-2023的横盘阴跌周期，买上海房短期内仍安全，甚至过两年可能再冲高一下子（长期做好硬着陆准备）。买央企开发商的新房，好过二手房，虽说新房二手有联动，但是一套1000万二手房收几十万税，1000万新房收七百万税，想想也知道先保哪个。而所谓倒挂就是为了保新房而讲出来的荒诞故事，会在二手阴跌和新房暗搓搓涨价中逐步消失。

1.2023年2月-3月，将是上海二手房东出货最后的机会，憋了三年的韭菜一次割完就彻底没有了。

2.如今的国际形势下，内循环、全国统一大市场的主流短期内无法改变，如果产业聚集、资金聚集、人才聚集，内地还如何循环？难道要再来一次下乡？上面自有安排...如果我们被卷入俄乌战争，全国人民都聚集到上海？渤海热闹，黄海热闹，南海热闹，就唯独东海平静？

3.预测未来上海的房价，一定要着眼全国，不能做了井底之蛙，倾巢之下，没有完卵，不存在避风港的。

4.政策只会缓跌，不会促涨。比如：均价6万的时候，我们说要控制，现在好不容易控制到5万了，你还妄想救到7万吗？就算是降到了4万，也还有很多人不满意，因为他们只买得起3万的，而政策必须给他们一个反馈：我们一直在努力控制。如果政策是促涨，不就等于说我们主观放弃了弱势群体吗？是功是过呢？

5.等这波保交楼危机过去后，全国将逐步取消新房预售(海南已经实行，河南、四川开始试点)，实行现房销售制度。为什么现房销售？怕开发商跑路。为什么开发商会跑路？因为房价不再稳涨不跌，反而要速战速决，保证供给。

6.现在上海的房价就像48块钱的中石油，有些人怎么都想不明白，傻子都知道不会跌的东西怎么就跌了呢？

7.临港为什么可以放宽限购？因为临港的供给能保证房价不涨(这是一切放松政策的前提)，而且临港的供给会有明显的吸血效应。临港多卖一套450万的大平层、叠墅，外环附近就少卖一套两室。人就那么多，钱就那么多，此长彼消。临港的房子卖得慢，但最终还是会卖掉的，卖得慢说明他可以持续吸血。