看点与思考：

什么是城市运营？什么样的楼盘叫做大盘？大盘操作的方式有哪些特点？大盘的好处与坏处是什么？

城市运营，也叫运营城市或经营城市，这个概念最早兴起并流传于地产界。

伴随着中国房地产行业发展的深化，一些城市因房地产的过快发展而急需寻找到一个合理的定位和方向。

一个城市在空间上的发展战略如何考虑？如何在城市经济发展的同时让城市空间得到良好发展？

城市运营，讲究城市发展的整体性及特色性，城市在发展定位确定以后，就要有整体的规划蓝图。

在实现这个蓝图过程中，如果以“大盘开发”为抓手和突破口，城市规划就比较容易实施。

大盘的开发，应交给有责任心的品牌公司来做，因为大盘开发肩负着一个城市的使命，马虎不得，轻易不得。

美国在20世纪中后期的城市化中，就曾出现一些大都市附近的卫星城市及市郊化的现象。

中国在城市化率达50%前后出现的大盘开发，可能更多是一种巧合，也就是一种自发的或者是偶然的现象。

以前，因周边一些小城市及城镇经济崛起，因开发成本及城市外展需要，广州出现“凤凰城”、“碧桂园”等大盘。

特别是碧桂园的老板，作为有眼光的商人，抓住了这样的机会。后以此为模板，打造品牌，一举成中国地产十强。

最近10年，大盘在国内遍地开花，很多大盘的圈地规划都是用“千亩”或“平方公里”来呈现的。

上海实施“一城九镇”战略中出现了像“新浦江城”（“华侨城”）这样总建超200万平米的大盘。

昆山近上海一个叫花桥的地方，绿地集团开发一个叫“绿地21城”的项目，占地13平方公里，总建超300万平方米。

在成都的新都区，我去看过保利的一个大盘，叫“保利公园198”，占地3000亩，总建超100万平方米。

我看过天津津南一个叫“星耀五洲”的大盘，它围绕一个原水库做开发，按世界地图形状建各种功能形式的建筑。

星耀五洲项目占地4100亩，水体7000亩，总建约300万平米。

因上海崇明与启东的大桥建成后，江苏启东进入了上海1小时都市圈，恒大集团抓住这点在启东开发了一个大盘。

这个叫“海上威尼斯”的大盘，占地约9000亩，总建筑面积约700万平方米。

当时间进入2012年时，贵阳市的“神奇大盘”开始一个个浮出水面。

贵阳楼市成为国家以“限购限贷”为主要宏观调控背景下不太景气的房地产市场上奇异绽放的一朵奇葩。

“花果园”，占地6000亩，总建超1800万平米，其营销鼎盛时期的销售人员就达数百人之多，在国内轰动一时。

“中天方舟”占地12800亩，总建约720万平米；此外，贵阳总建200万平米以上的大盘大约还有10来个。

还有我曾在那短暂工作过的“中铁国际生态城”，总规划占地超过30000亩，总建超过2000万平米，规模令人咂舌。

大盘不断从贵阳冒出来。因大盘开发，贵阳楼市成为国内少有的一种景象，也成为国内“城市运营”的一个特例。

大盘有一个明显优势，它会在建造住宅前，把相关配套设施如道路、学校、公园、体育、医院、商业等先做好。

这样，本来政府没有那么多钱来完成的城市建设，也由开发商来完成了。

贵阳大盘开发的另一个好处，就是因城市有巨大的商品房屋供应量，贵阳的房价一直维持在一个较适中的档位。

用这种配置供求关系的手段来平抑房价过快上涨，不失为一个好的方式。

在贵阳时，我周末爱去“花果园”逛，这里的城市味道，有一种独特性。

贵阳的大盘开发与城市运营还在进行之中，以后到底会带来哪些城市优势及弊端，还有待进一步观察。

目前一些三四线城市，也有上千亩乃至万亩的盘，但其中规划运作多有“虚空”，但愿它们不会浪费有限的土地。