2020年末，青岛获得了两项“全国奖项”，其中一个是地铁运营里程进入全国前十，另一个是青岛的房价跌幅位居“全国十强”。

房价低和房价下跌是两回事，长沙和重庆房价低，一直调控比较严格，相对来说年轻人压力就比较小。当然重庆土著以前基本上不是着急住，不会去买房子，现在虽然房子涨价，但是也比较低；对比与青岛土著居民，虽然说房价“跌跌不休”，但是给孩子买房还是压力比较大，因为大部分土著对“老城区”比较有执念，不倒腾一下自己几套不好卖的老破小，还真买不上动辄动辄三四万一平起的新都心和浮山后（以前自己也不愿意去的地方还是折腰了）。

一、青岛的房子到底跌了多少？到底有没有跌？

简单说一句话：均价在跌，2019年到现在价格仍然良性，只是分化变大！

为啥愿意说跌价：

1、老百姓愿意看跌价，媒体愿意写，涨粉快

2、不要口碑的开发商，卖新房时候，跌价是最好的广告

3、中介吸引你看房的最好理由

到底有没有跌价：任何时候，买对的涨了，买错的跌了

今天的首付=明天的全款”，“阴跌两年谁买谁死”

一打开楼市文章的评论区，总能看到些经典言论。

为什么总有些人喜欢看房价下跌？为什么房子下跌最厉害的区域永远是在网上？因为有句话，富豪买房看景区，中产买房看学区，键盘侠买房看什么？评论区！

因为真正想买房的人，买得起房的人，谁没事天天当键盘侠！

这些键盘侠，本质的心态，就是看客思维，看不得别人比自己好。看到明星，他们就会想到艳照，花边新闻，婚外情。看到官员富商，他们就会说早晚犯事锒铛入狱。

看到楼市，他们最想看到的，就是谁谁谁买房投资失败掉坑。反正是比自己强大的人落难了，他们就开心；反正自己买不起的东西，出现什么谣言，他们就特别爱听，骗骗自己，再骗骗别人。

还有很多人在青岛没有房子，自己的房子三四线城市卖不出去，还在拼命抹黑青岛，很是奇怪。

但是，这些键盘侠，慷慨激昂喷了一大顿，对于改变现实有用吗？没有吧！记住一句话，房子是拿来住的，不是拿来炒的。房子该买就买，这些键盘侠的看法，你不用管就行了。

二手房是新房市场的照妖镜，先看看二手房市场，取样看各个区域价格，到底是什么样子？（不要拿2018年别墅和2020年高层比较，网上这种信息太多，笑笑就行了，法拍房也是一样）

仅仅是对比2019年年底，如果拿出2018年的二手房价格，更是明显，2018年是特殊一年，如果正常说青岛再下去五年二手房价格，基本上分化会更大。从以上数据可以看出基本结论，主城区和近郊核心板块的房源，相对价格比较坚挺，远郊区的房价难以支撑。

其实，如果仔细看的话，主城区也有不少房源在掉价，近郊板块二手房也有的在降价，但是还不乏有的盘在涨价。

为各位看官也是煞费苦心，上面那个表格长图花了1小时拉出来了青岛各个区域的二手房在去年年底和今年目前的价格，包括各个区域的人口增量、年龄结构、生产总值和区域面积等相关数据。

山东人口导入情况，济南“收购莱芜”后人口增量不及青岛正常人口导入数量，青岛2019年增加10.9万人，其中西海岸新区、城阳区、李沧区占据60%以上。

一个城市一个城区的人口结构非常重要，学龄前儿童比例代表一个城区能不能让年轻人扎根生活、生儿育女，劳动人群年龄比例代表这个城区能否让人有口饭吃，30~40对年龄段人群多少代表这里有多少业务骨干能够留在这里，老龄人群比例表明的更不用多讲，一般新生儿数量和骨干年龄人群比例和人口导入正相关。

以上表格非常重要，后面在说到“什么样的房子保值增值能力强”也会用到。

二、青岛的房子，为什么会跌价？

简单一句话：2018年预期过高，2019年大部分区域恢复良性

怎么看起来是跌价？

1、城市发展分化严重，新区发展太快，也开始分化了

2、二手房出现了过度分化，5年限售锁住了一批”好房子“

3、唱衰的媒体太多，理智的人越来越少

2018年对青岛而言不平凡，因为从2016年房价一直在涨，2018年的价格处于近五年的峰值，与其说2018年房价高，不如说那一年大家对青岛的房价预期过高，其实那一年二手房更是“照妖镜”，一二季度二手房成交飞涨，郊区的郊区新房卖到了1万5一平，所以二手房市场也是非常火热。由于“峰会效应”一过，加上“限售政策”一出，加上供地增加，带来的二手房是一蹶不振。

2018年到底发生了什么？谁当了韭菜？谁买了还赚了？2018年的房子都卖给谁了？

上图是2018年商品房住宅的销售热力图，其中成交最多的就是胶州开发区、胶南新城区、高新区，除了高新区目前优势有限、预期过高外，其他两个地方的房源价格可是真的出现了一些问题，胶南新城区当年买精装修的是相当坑。

其实，高新区也是让大家很是焦虑，当年买的没有赚，但是好在短期内不赔钱，晚上还能睡得着觉，但是美梦可能不多。我们认为一切都是公平的，房住不炒真的是坚持的底线，2018年买城阳区中心位置的朋友可能就比较难受了，当时就是因为高新区限价和摇号，虽然现在政治中心搬迁已经成为了”陈年旧梦“、地铁8号线不经过高新区大部分区域、上学需要积分，种种迟迟未“兑现的承诺”。但那年刚需买高新区不亏，毕竟曾经惜福镇都炒到1万五一平，但是抱着投资的心态的朋友可能比较失落。

胶州，更甭说了，不提也罢。

“限售5年”这个事儿很微妙

真的很微妙！比限购还微妙！

有人说青岛房子不要投资，因为目前买房子需要交付后5年才能卖掉，没有任何投资价值，对吗？并不是！别说5年，2年对你来说也一样。看看下面这个“2年限售”时期的留言：

人都是不满足的，2年限售期都抑制不住人们对“买好房子住”的需求，更抑制不住对“炒房”的需求，既然愿意炒房，那么必须愿赌服输！

其实，谁都不愿意当“韭菜”，但是既然当了韭菜，就要忍受政策的“制裁”，说是制裁，实际上是保护！一定记住这句话！

1.城市要发展，土地财政和基建对于一个城市非常重要，你享受了这个城市的便利性，就要给城市做贡献，最基本的就是“交shui”，其次是成为这个城市的一份子。对于青岛来说，这个城市和北上广深杭相比差异较大，但是和“散装苏相比”（一般情况，在江苏，三个城市一把手任省常W)，还是说的过去，青岛超过了无锡，和南京差距不大，毕竟山东目前还没有真正的“城市群”。

很多城市，不光是青岛，在新基建投资并没有产生直接效益前，与此同行的就是土地财政和传统产业。我国靠新基建投资来拉动经济发展，长期靠债务拉动，短期靠刺激需求及货币政策推动经济发展。虽然刺激需求是相当于“推绳子”，但是这跟绳子还得推，这时候放水就会增多，引起物价和房价上涨，而这个时候不仅引起一线和新一线城市房价上涨，还带动了三四线城市上涨。而增加债务的财政政策是“拉绳子”，通过扩大有效需求，重点是新基建带来的未来有效收益。

“在国内的大循环里，房地产业是最重要的产业之一，城镇住房仍是最大内需”，房产学院派领袖孟晓苏说的很对。这个问题很直白，我的解读就是未来30年年轻人人手6套房，请问这六套房是北京四合院还是上海深圳大平层还是杭州西湖江南园林，亦或是青岛厦门一线海景房，大部分人还是三四线甚至四五线城市房产。

卖地，是必须进行的，是实现城镇化的重要行动，有人光看到卖地和人家拆迁有钱了，并没有意识到城市基础建设和面貌的快速发展，更没有看到留给更多刚需更多选择。

而青岛房价，其实除了市南区和崂山区因为山海资源比较极端外，市北新城区比较“浮山后”外，基本上大部分房价比较友善，也是为吸引人才做了不少努力，千万别埋怨“卖地”，卖地就是在做城市开发，你想要的“地铁”学区和三甲医院，你想逛的商场，假如没有地卖，谁给你建，没有新房子哪里有人口聚集，即使建了高端商场等基础设施，招商也是问题。

天下本无事，庸人自扰之。很多人问题又来了,这么多房子卖给谁？但是还有一句话，市区这么贵，谁去买？郊区老降价，谁敢买？

市区也有人买，郊区更有人买！

老城区贵的原因很简单：

1）土地稀缺，老房子拆不动，也没钱拆；2）有人买，浮山后也有人买，拿到住房补贴的高校、科研机构老师会买，山东头朱家洼、甚至新都心、张村的未来拆迁户，不要房子要钱也会买浮山后，多套老破小持有者，开始卖一套冲抵首付，交房后再卖一套还清贷款，还有一些特殊人群也会拥有“浮山后”房子，不多说，不敢说；3）用房价引导“新青岛人”去买新区，带动新区发展。

新区更有人买:

1)新区房价所谓“降价”说明什么，还是一分钱一分货，一旦一个地方的房价出现“降价”，那么分化就来了，说明新区也在不断发展了，而且新区的核心区不断提价、而新区的郊区不断开发拿地出现更多新区，当然价格分化很正常了。

以前，大家只听到过“浮山后”“浮山前”等老城区的各个楼市板块，现在什么“白云山板块”“惜夏板块”“灵山湾板块”、“薛家岛板块”“轨道交通板块”“东李板块”、“十梅庵板块“等各种名字，甚至还有”泛灵山湾板块”、“夏庄南板块”、“夏庄北板块”等更加细分市场。

新区楼市也出现了严重分化了，薛家岛板块的海景房和地铁房变得更有价值，城阳街道的低密度住宅更有保值增值性，灵山湾板块的自住改善盘和山海一线房更加有价格优势，甚至同一个楼盘价格都能差出一套“胶州”的房子，说明新城市在发展，而且是快速发展，拿地越多，发展越快，价格会差更多。

均价更加不均，新区也不是以前的“郊区”，以后更明显，但是城市发展更为突出，全山东你找不到第二个“青岛”，全北方你也找不到。

2）山东很多城市中心区房价过万了，但是城市发展缓慢。很多当地人觉得自己的城市很了不起，一部分沾沾自喜继续持有，一部分人看到了城市发展差距，赶紧转移“风险”并重新配置资产。

因为青岛的“新区”，某些土著眼里的“郊区”发展太快，可以翻一翻上面那个长图看看各个区财政收入，而且基建和配套越来越好：

一个青岛有四家“永旺”，西海岸新区有两家，另外两家在浮山后和东部；青岛的城阳区进入了双地铁时代，西海岸新区3年内进入“三地铁时代”，北方甚至全国哪个省份新区发展能够如此之快。

3）新区的发展，你从老城区能看到曾经的影子。

“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，上海毕竟是上海，但是青岛人作为“上青天”中的一个，也有“上海病”，也叫“碧海蓝天综合症“，”宁要西镇一张床，不要东部一套房“。

以前大学生刚毕业去浮山后、新都心买房都觉得丢人，因为不敢跟老家人说，觉得不再市南和四方、台东这些地方，都觉得没面子。

你再想想，现在的你，再看看李村，看看唐岛湾、城阳中心区，是不是你曾经错过的地方。

现在，再看看青岛“主城区”留给200w刚需的机会，基本上在李沧北城阳南了，再就是薛家岛1号线附近，这是针对于执着于“青岛主城区”的朋友而言的机会而已，歌尔声学、海信研发中心的朋友在附近上班最低也得400w才能置业，海尔奥园项目和北涧海信的项目貌似特定为他们领导打造的，大部分年轻人还是去了城阳和蓝谷。

但实际上，很多工作机会都在新城区，特别是城阳区和新海岸新区，未来胶州也会有不少机会，但不是现在。

再看看西海岸新区灵山湾板块，也是藏龙卧虎，很多盘对照麦岛楼盘的名字命名，什么天悦天玺，不管以后是不是“富人区”，至少顶层设计还是比较讲究。

再看看西海岸新区唐岛湾金沙滩的海景房，以前在市南区很少有看海的“板楼”，大多是“塔楼”，而现在禹州、绿地的楼盘，甚至金沙滩的几个盘大多数是板楼，而且跟崂山区老房子比较，很多新房都是70年产权，开发区和崂山区以前产权50年居多，现在也进行优化了。

再就是一个“5年限售”并不是让买新房的朋友紧张的一个理由，而是保护“2018年”的高位接盘侠的重要方式，更给现在买房人一个重要保障。

举个不恰当的例子，每年很多富人选择出国度假，2019年底也是如此，很多非得出国“过年”朋友在去年年底出国后现在还没回来，也很回来，但是其中有些人因为春节期间“喝酒闹事”或者“扰乱社会秩序”被拘留，没有出成国，结果放出来时候，自己万幸，塞翁失马的故事，大家都应该听过：

近塞上之人，有善术者，马无故亡而入胡。人皆吊之，其父曰：“此何遽不为福乎？”居数月，其马将胡骏马而归。人皆贺之，其父曰：“此何遽不能为祸乎？”家富良马，其子好骑，堕而折其髀。人皆吊之，其父曰：“此何遽不为福乎？”居一年，胡人大入塞，丁壮者引弦而战。近塞之人，死者十九。此独以跛之故，父子相保。

假如2018年高位接盘的朋友看到楼市的波动，当时买二手房的朋友现在交易时也更难脱手，而且卖不出价格，当时买新房的朋友及时交房后“满二”交易，现在也没到时候，并且卖不出好价格，全是赔钱，不如“在政策的保护下，交给市场来分化”！

当然，很多人说，现在二手房挂牌多，但是卖的慢，为何？简单说就是2016年到2018年4月份的交房的次新房存量有限，而且这些房子如果在市内四区和城阳区、黄岛区的核心板块，价格肯定不低，但是不多。以下图片是2015年到2017年销售的房源各区域比例，这些房子大多数都可以“挂牌”上市了，很多置换人群已经将其入市交易，而且价格不菲。

如果主城区很多老破小没有学区，和远郊区“远大新”一样命运，而这些房子存量并不少，跌价也是常态，而且遥遥无期，前者千年等一回等拆迁，后者等城市发展到远郊区，可能后者胜算略大些。

三、在青岛，到底什么房子涨价了？

未来什么房子有潜力增值？什么时候？

投资客还有没有机会？

这三个问题，问得我胸口疼，但是好在我“胸有成竹”！

简单说，青岛的房子，在城市发展和均价略跌的过程中，还有很多房子在涨价！

其二，如果“5年限售”政策不取消，未来青岛房子2025年房子会有一波“普涨，但是分化还会拉大！

其三，投资客有机会，门槛高了，周期长了，更需要“善良”和“智慧”了，更应该跟对人，选对区域选对板块抓住时机了，问路还得递根烟，何况房子这么大的事情机会本不多。

再回到我前面那张图，有几个问题，可以仔细看看表格，再自问几个问题：

1. 为何浮山后的新房涨价，四六小区、莱芜一路小区、江苏路小区二手房交易价格也还在涨价？
2. 为什么浮山后新盘并不少，而且价高情况下，鲁信二手房还在涨价或者说保值，东城国际价格微跌？
3. 为什么李沧区的东方龙域价格难以支撑，而绿城保值性较好？
4. 为什么城阳区的万科价格不低，而且没有出现价格下跌，而地铁开通的金日紫都价格下跌？
5. 为什么即墨区价格大多下跌？
6. 为什么黄岛的瑞源名家汇价格不菲，周边新盘不多的海上嘉年华价格却难以支撑？
7. 为何市南区鲁商首府近年涨的快，但是接下来还有多大涨幅空间呢？其实我们统计的也是均价，仔细看看二手房交易价格，再结合新房市场来看，什么房子在涨价，什么房子在跌价？什么房子涨的多，什么房子跌得多？什么房子还有涨幅空间？什么房子还会跌？

说几个趋势，多了不说了，今晚太晚了，白天比较忙，深夜毒文，有问题再单独沟通。

趋势一：主城区学区老破小、10年内次新品质房天花板还没透支完毕，近五年仍然是香饽饽，但基本上就是刚刚跑赢大盘；

趋势二：沿海一线看海塔楼交易难度增大，周转不易，亟需转手，当然持有者也不是一般人，这年头能接手的更不是一般人；

趋势三：近郊板块，城阳区城阳街道低密度住宅将越来越吃香，越来越少；西海岸新区前海一线有配套的住宅新房价格不会便宜，涨幅基本上在2025年可交易后，品质盘标杆盘回归居住属性；

趋势四：远郊区和近郊的郊区，低价新盘将持续增多，但是年轻人需要注意别被忽悠，投资客做好十年磨一剑的准备，锻炼好个人身体；

趋势五：落户政策放宽影响不太大，200W仍是“老城区”的刚需门槛，主力区域是李沧北城阳南，辅助区域是北站附近、薛家岛地铁房（市南市北选择）、白云山、夏庄高速房（市北、崂山区），世园会房价不会低于李沧北，张村ye'bu'hui便宜；

趋势六：即墨蓝谷可能有大动作，但是价格难以回调，持有者尽量不要抛售，除非低价抛售，否则别引人入坑；

趋势七：文旅盘、产业盘将不断增多，商业别墅将是趋势，购房者需要理性选择，青岛满大街都是售楼网点，山东十六个地市都有售楼展厅的盘，很神奇，细品；

趋势八：人才房、政策房逐渐和商品房价格靠近，需要看准市场价格，回归市场化；

趋势九：套三房源逐渐增多，非学区非景区套二房源二手交易难度增大，110~130平户型将成主流，大户型价格逐渐提升；

趋势十：购房人逐渐回归理性，更多人愿意选择专业机构和房产专家购房，中介行业去“信息不对称”化，房产经纪人从业门槛提升，优胜劣汰，拼品德和专业的时代越来越近，浑水摸鱼的人很难有支撑。

天猫好房无好房，老婆饼里没老婆，难度很大，同时各分销平台假房源减少是趋势，有关bm会加大管控信息及隐私安全。

还有很多趋势，也会有很多趣事，具体问题具体分析，深夜太晚了。

2021年青岛房价会怎么样？

2020年新房交易量将和2019年基本持平，基本上14万套悬念不大。因为老城区地少和新区核心区逐渐成熟，房源减少，2021年均价还会下跌，但是部分新房会有调价收回点位，3月份精装还会出现。核心区和近郊新区核心区房价还会涨价，品质房源依然坚挺，舒适度高的房源持续走高，远郊区、新区的郊区房源还会释放，但是周期越来越长。刚需的趋势依旧是从“看不上”到“买不起”再到“勉强接受”，所以还是抓好近郊核心区机会。

多看几遍文章，青岛的房价跌没跌成狗你应该懂了，也不是扶不上墙的烂泥。我们每个人为这个城市最大的贡献就是做好自己，世界永远是二八法则，房子也是一样，分化越大，受益者越大，受损者也越大，看你是其中的二还是八。

因为信任所以依靠，因为专业所以信任。

如果你是改善购房者，问要不要买房时，先问问自己想改善的房源是不是别人也想要的。

如果你是投资购房，问要不要买房投资时，先问问自己这个城市是不是一直在发展？

问问自己选择低价投资的房子，你的接盘侠会不会高价入手？

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